房地产企业之资金注入阶段的税务问题

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资金注入阶段的税务问题

在房地产投资项目中，无论是采取何种交易模式，都难免要向项目公司注入资金。在当今金融监管日益趋严的背景下，考虑创新资金进入渠道是从事此类业务所必备的，而选择不同的资金进入方式可能会存在不同的税务问题，税务上的成本考量以及税务上对不同条件的设置亦是在交易结构设计时需要考虑的重要方面，如下将对目前主要的资金注入方式的税务问题进行简要分析：

（一）贷款模式

（1）基本概念与监管政策

在所有融资方式中，贷款模式的法律关系是最为简单的，即借贷关系。但根据《贷款通则》第二十一条的规定：“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记”。在实践中，除部分占比非常小的财务公司、贷款公司、消费金融公司等，主要进行放贷活动的就是银行和信托，因此，在此种资金进入方式中，项目公司主要的出借方为银行或信托公司。

（2）财务处理

在项目公司的财务处理上贷款模式也较为简单，其基本会计分录如下：

收到贷款

借：银行存款

 贷：短期/长期借款

计提利息（费用化）

借：财务费用

 贷：应付利息

计提利息（资本化）

借：在建工程/固定资产等

 贷：应付利息

支付利息

借：应付利息

 贷：银行存款

到期还款

借：短期/长期借款

 贷：银行存款

（3）税务问题

根据《企业所得税法》第五条等相关规定，企业的财务费用自然可在计算最终应纳税所得额中加以扣减，这一点是比较清晰的。值得注意的是，如果相应利息支出以资本化的方式进入到在建工程、固定资产的账面成本中，则只能通过折旧摊销的方式影响企业应纳税所得额。在房地产投资项目中，如果这一部分的支出体现于固定资产中，则在未来物业出售阶段，资产处置损益贷方余额也将相对较低，最终实际上也在最终所得税汇算清缴中降低了应纳税所得额。

（二）明股实债

（1）基本概念与监管政策

明股实债并非一个严格的法律术语，其是在项目投融资中逐渐形成的一个概念，中基协《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》在注释中对其进行了描述性定义：“本规范所称名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等”。

这一概念基本上对现有明股实债的操作模式进行了比较全面的概括，明股实债在监管层面上是一个比较复杂的问题，其并非本文的重点在这里不展开论述。实际上，虽然前述《备案规范4号》中规定以明股实债的方式投入房地产的私募基金不予备案，以及《关于保险资金设立股权投资计划有关事项的通知》（保监资金[2017]282号）、财金10号文《财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》等文件中对明股实债亦有所限制，但由于明股实债本身的结构设计方式较为灵活，其与不同的交易结构结合对各类监管政策有着极强的适应性，故其在实际操作过程中仍然是房地产投资项目的一个重要的资金注入工具。

（2）财务处理

财务处理上“实质大于形式”是一核心原则，根据《企业会计准则第37号——金融工具列报》第七条的规定：“企业应当根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具”。根据这一准则第十条等相关规定，金融工具准则下判断负债和权益的区分的核心要素为：企业能否无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务。因此，针对于明股实债的安排而言，往往企业是无法避免其支付现金或其他资产的，一般而言明股实债在财务处理上以负债的方式进行处理。当明股实债作为负债进行处理时，其基本财务处理方式和上述贷款的财务处理方式一致，这里就不赘述了。

（3）税务问题

关于明股实债的税务处理主要是两方面的问题，一方面是债权人即出借方的税务处理，另一方面的债务人即借入方的税务处理。对顺出借方而言，一般的企税上的处理比较简单，这里不赘述，其在增值税上主要是依据财税[2016]36号文附件《销售服务、无形资产、不动产注释》第1条第5项第1款：“以货币资金投资收取固定利润或者保底利润的，按照贷款服务缴纳增值税”即以6%的税率缴纳增值税，目前主要信托公司大致亦是按照此种方法缴纳增值税的。

另一方面是债务人即借入方的税务处理问题，主要问题在于，明股实债的模式下之利息支出是否能够在企业所得税中税前扣除。针对这一问题，国家税务总局在2013颁布的《关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国税公告[2013]41号）对这一问题进行了规定：“符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：（一）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。（二）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额”，简单理解，即满足一定条件即按照一般的债务来进行处理，后续资金退出借款产生的实际支出亦可以进行税前抵扣。

其所需要满足的条件为：

• 被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）;

• 有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；

• 投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；

• 投资企业不具有选举权和被选举权；

• 投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。

这几项条件中，第（二）条中“被投资企业需要赎回投资或偿还本金”如何理解在实践中往往存在争议。按照字面意思，这一表述意为企业必须通过减资的方式对股权进行赎回，而根据《公司法》第一百七十七条及相关规定，公司减资必须经过特定程序，程序上相对较为繁琐且可能会引发其他的问题。因此，实际操作中大多采用公司原股东回购的方式来实现资金的退出，但如果采用上述方式进行退出，能否适用41号文的混合型投资的税务处理方法，在税务实践中尚存在争议。如拟采用明股实债的投资方式且后续退出计划采用股权转让的方式，还需提前与当地税务机关进行沟通，以免产生不必要的税负。

（三）收益权模式

（1）基本概念与监管政策

所谓收益权模式即资金方通过直接购买融资方项目公司股权收益权或其他核心资产收益权的模式向融资方提供资金。收益权本身是一种非常灵活的操作方式，虽然在《计划备案管理规范第4号》中对收益权模式也进行了一定的限制，但总体而言，由于收益权模式不产生实际的持股，可以规避直接持有股权的风险。在司法层面，经过最高院安信信托与昆山纯高信托纠纷等案件的审判，资产收益权的概念也逐步得到了司法实践的认可。同时在资管新规的背景下其亦存在减少嵌套层级的作用，因此，收益权模式也在资金注入阶段存在一定的应用空间。

（2）财务处理

对于收益权的转让目前尚无明确的准则依据进行财务处理，从会计学的基本原理来看，以股权为例，无论是其作为长期股权投资还是交易性金融资产等方式核算，其都应属于基本的资产范畴，而对于资产，其在会计上的基本定义为：资产是指由企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。根据这一基本概念，记录在企业的会计科目上的资产应能够在未来给企业相关的经济利益，而按照收益权转让的概念，其所转让的正是附着在资产上的未来经济利益，是否能够因此认为在收益权转让时此项资产在财务上亦实际上已经转移呢？

关于这一问题，如果在进行收益权转让时贷计相关资产科目，是否能真正符合收益权转让交易的交易实质？笔者认为未必，因为收益权转让实际上又并非使企业真正丧失对相关资产的控制权，而只是作为一种融资性的安排，如果在收益权转让的情况下进行出表，则对企业业务的经济实质亦反应的不够充分。因此，笔者认为，在财务处理上，以借记银行存款贷记往来科目其他应付款的方式更能体现这一业务的经济实质，其他应付款是一个较为灵活的往来科目，由于收益权的转让并非一种明确的借贷关系，计入长期应付款等科目并不适宜，其与未决诉讼、担保义务等可能承担之义务而形成的预计负债亦存在不同，因此将其计入其他应付款科目更为适宜。

（3）税务问题

对于增值税，根据财税[2016]36号的规定，金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。营改增后，一般认为转让非上市公司股权不属于增值税的征税范围。股权转让本身都不属于增值税的征税范围，股权收益权之转让应亦不属于增值税的征税范围。如为其他资产的收益权之转让，是否应缴纳增值税目前尚无明文可依据，是否需要缴纳还需与当地税务机关沟通确认。

对于企业所得税，如前所述，如并非对相应资产进行出表，实际上不会影响企业的损益，如支付相应的利息亦只会降低应纳税所得额。但值得注意的是，前述财务处理仅为笔者在财务上的论证，具体在税务层面上税务机关是否认可此项财务处理尚存疑问，如其不认可，则若资产收益权转让价款与资产账面价值之差为正，则将产生利润，最终将增加应纳税所得税。因此，关于此问题还需企业与当地税务机关沟通确认。

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